Die Online-Immobilieninvestition basiert auf einem regulatorischen Rahmen, den die meisten Leitfäden nur streifen. Seit Inkrafttreten der europäischen Verordnung 2020/1503 müssen die in Frankreich tätigen Immobilien-Crowdfunding-Plattformen über die Genehmigung Finanzierungsdienstleister für Beteiligungen (PSFP) verfügen, die unter der Aufsicht der AMF erteilt wird. Diese Verpflichtung, deren Frist zur Einhaltung auf den 10. November 2023 festgelegt war, verändert grundlegend die Herangehensweise an eine digitalisierte Immobilienanlage.
Genehmigung PSFP und KIIS-Dokument: Was der europäische Rahmen für den Investor ändert
Die europäische Verordnung verpflichtet die genehmigten PSFP-Plattformen, für jedes Projekt ein standardisiertes Informationsdokument (KIIS) bereitzustellen. Dieses Dokument beschreibt die Art der Finanzierung, die damit verbundenen Risiken, die erhobenen Gebühren und die Ausstiegsbedingungen. Für einen unerfahrenen Investor ist auch eine Bedenkzeit vorgesehen, bevor er sich verpflichtet.
Wir empfehlen, die Präsenz dieser Genehmigung im AMF-Register vor jeder Einzahlung systematisch zu überprüfen. Eine Plattform, die Immobilienprojekte ohne PSFP-Genehmigung anbietet, agiert außerhalb des gesetzlichen Rahmens, was jeglichen regulatorischen Schutz im Streitfall ausschließt.
Die Existenz dieses Rahmens sollte kein falsches Sicherheitsgefühl erzeugen. Auf der Plattform Homunity, die seit November 2023 PSFP-zertifiziert ist, sind etwa ein Drittel der investierten Beträge im Rückzahlungsverzug. Nahezu 12 % des Portfolios wären mit Entwicklern verbunden, die sich in einem Insolvenzverfahren befinden (Schutz, Sanierung oder Liquidation). Die Genehmigung schützt die Transparenz der Informationen, nicht die Rentabilität des Projekts.
Um mit Immobilier du Net zu investieren, ist es notwendig, die von der Plattform bereitgestellten Daten mit einer unabhängigen Analyse des Entwicklers und des Standorts des Programms abzugleichen.
Auswahl einer Online-Immobilienplattform: Die technischen Kriterien, die zu überprüfen sind
Die Wahl einer Plattform beschränkt sich nicht darauf, die angegebenen Renditen zu vergleichen. Eine hoch angegebene Rendite kann manchmal eine ebenso signifikante Ausfall- oder Verzugsrate verbergen. Wir beobachten, dass Investoren, die sich ausschließlich auf die Bruttorendite konzentrieren, drei entscheidende Parameter vernachlässigen.
- Die Rückzahlungsverzugsrate bei vergangenen Projekten, ausgedrückt als Prozentsatz der gesammelten Beträge. Diese Zahl ist selten auf der Startseite zu finden, aber die genehmigten PSFP-Plattformen sind verpflichtet, sie zu kommunizieren.
- Die sektorale Diversifizierung des angebotenen Portfolios: Eine Plattform, die sich auf einen einzigen Programmtyp (z. B. Wohnungsbau) konzentriert, ist einem systemischen Risiko ausgesetzt, wenn sich der lokale Markt dreht.
- Die Bedingungen für vorzeitige Ausstiege. Einige Plattformen bieten einen Sekundärmarkt an, um Anteile vor dem Fälligkeitsdatum zu verkaufen. Andere sperren das Kapital für die gesamte Projektdauer, manchmal mehrere Jahre.
Ein oft unterschätzter Punkt: die finanzielle Gesundheit der Plattform selbst. Ein Unternehmen, das aufeinanderfolgende Nettoverluste verzeichnet, kann seine Analyse-Teams reduzieren, was die Qualität der Projektauswahl beeinträchtigt. Der Jahresbericht, der auf Pappers einsehbar ist, gibt einen schnellen Überblick über die Situation.
Datenbasierte Mietverwaltung: Abwägung zwischen vollständiger Delegation und eigenen Tools
Für die direkte Immobilienvermietung (Kauf eines physischen Objekts, das über digitale Tools finanziert und verwaltet wird) ist die Mietverwaltung der Bereich, in dem die Online-Plattformen am meisten Fortschritte gemacht haben. Zwei Ansätze existieren nebeneinander, mit sehr unterschiedlichen finanziellen Auswirkungen.
Der erste besteht darin, die gesamte Verwaltung an eine Online-Agentur oder eine schlüsselfertige Plattform zu delegieren. Die Verwaltungsgebühren liegen in der Regel zwischen 5 und 10 % der erhaltenen Mieten, abhängig vom Servicelevel (Mietersuche, Übergabeprotokoll, Verwaltung von Mietausfällen). Diese Option eignet sich für Investoren, die aus der Ferne kaufen und keine operative Beteiligung wünschen.
Der zweite Ansatz basiert auf eigenen digitalen Verwaltungstools. Lösungen wie Yanport ermöglichen es, die Mietpreise in Echtzeit zu verfolgen, während andere Software die Erstellung von Mietverträgen, Quittungen und Mahnungen automatisiert. Der Zeitgewinn ist real, erfordert jedoch ein Mindestmaß an juristischen Kenntnissen, um die Dokumente korrekt einzustellen.
Wir beobachten, dass die Wahl zwischen diesen beiden Modellen weniger vom investierten Betrag abhängt als von der Anzahl der gehaltenen Einheiten. Bei weniger als drei Objekten bleibt die eigene Verwaltung tragfähig. Darüber hinaus führt die Zeit, die für administrative Aufgaben aufgewendet wird, schließlich zu einer Erosion der Nettorentabilität.
Nettorentabilität und Besteuerung: Die Variablen, die Online-Simulatoren auslassen
Die kostenlos verfügbaren Rentabilitätssimulatoren berechnen in der Regel eine Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis). Diese Zahl ist irreführend. Die Nettorentabilität berücksichtigt die Betriebskosten, die Grundsteuer, die PNO-Versicherung, die Verwaltungsgebühren und die Leerstandszeiten. Nur wenige Simulatoren berücksichtigen all diese Parameter automatisch.
Die Besteuerung fügt eine Schicht von Komplexität hinzu. Bei der möblierten Vermietung im realen Regime (LMNP) ermöglicht die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars eine signifikante Reduzierung der Steuerbasis. Bei der unmöblierten Vermietung im Mikrogrundsteuerregime ist der Pauschalabzug einfacher, aber oft weniger vorteilhaft, sobald die tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug überschreiten.
Vor der Validierung eines Projekts empfehlen wir, die Nettorentabilität nach Steuern manuell neu zu berechnen, wobei die tatsächlichen Kreditkosten (Nominalzins, Kreditnehmerversicherung, Bearbeitungsgebühren) einzubeziehen sind. Eine Tabellenkalkulation genügt. Eine Differenz von zwei Punkten zwischen Bruttorendite und Nettorendite nach Steuern ist üblich, manchmal sogar mehr bei Objekten, die Renovierungsarbeiten erfordern.
Der Markt für Online-Immobilieninvestitionen bietet eine beispiellose Zugänglichkeit, aber diese Leichtigkeit des Zugangs entbindet nicht von einer gründlichen Analyse. Die Überprüfung der PSFP-Genehmigung, die Prüfung der tatsächlichen Verzugsrate der Plattformen und die manuelle Neuberechnung der Nettorentabilität nach Steuern bleiben drei Schritte, die die Technologie nicht ersetzen wird.
