Sie haben eine Wohnung gekauft und erhalten einen zusätzlichen Schlüssel für einen Raum im Keller. Sie wissen, dass es Ihr Keller ist, aber sind Sie wirklich Eigentümer dieses Raums? Können Sie damit machen, was Sie wollen? Die Antwort hängt fast vollständig von einem einzigen Dokument ab: der Teilungserklärung.
Privates Eigentum oder privater Nutzungsrecht: die Unterscheidung, die alles für Ihren Keller verändert
Die meisten Wohnungseigentümer glauben, ihren Keller genauso zu besitzen wie ihre Wohnung. In Wirklichkeit gibt es zwei Situationen, die nebeneinander bestehen, und sie bieten ganz unterschiedliche Rechte.
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Erster Fall: Der Keller ist ein nebengeordnetes Eigentum, das dem Hauptanteil zugeordnet ist. Er ist in Ihrem Eigentumsakt mit eigenen Miteigentumsanteilen aufgeführt. Sie sind vollumfänglich Eigentümer, genau wie von Ihrem Wohnzimmer oder Schlafzimmer.
Zweiter Fall: Der Keller bleibt ein Gemeinschaftsbereich, aber die Teilungserklärung gewährt Ihnen ein Recht auf private Nutzung. Sie können ihn nutzen, sind aber nicht dessen Eigentümer. Sie können ihn weder separat verkaufen noch frei umgestalten.
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Um die Definition und den Nutzen eines Kellers zu vertiefen, muss man von dieser Unterscheidung ausgehen: Sie bestimmt Ihre Rechte in Bezug auf Arbeiten, Vermietung und Wiederverkauf.
Warum ist diese Nuance im Alltag wichtig? Weil im Falle eines Streits (ein Wasserschaden, eine Risswand, ein Nutzungsstreit) der rechtliche Status des Kellers bestimmt, wer zahlt und wer entscheidet. Wenn der Keller ein Gemeinschaftsbereich mit privatem Nutzungsrecht ist, haben der Verwalter und die Eigentümerversammlung das letzte Wort über strukturelle Arbeiten.
Arbeiten im Eigentumskeller: die Mehrheiten, die Sie vor Beginn kennen sollten
Es ist ein Thema, das von allgemeinen Artikeln nur gestreift wird, obwohl es regelmäßig zu Blockaden in der Eigentümerversammlung führt. Die Mehrheitsregeln variieren je nach Art Ihrer Arbeiten.
- Innere Arbeiten ohne Einfluss auf die Gemeinschaftsbereiche (Verlegung eines Bodenbelags, Hinzufügen von Regalen, Anschluss einer Beleuchtung an das Netzwerk Ihres Anteils): keine Genehmigung erforderlich.
- Arbeiten, die einen Gemeinschaftsbereich betreffen (Durchbruch einer tragenden Wand, Zugang zu einer gemeinsamen Leitung, Änderung des gemeinsamen Stromnetzes): Genehmigung der Eigentümerversammlung mit absoluter Mehrheit gemäß Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 erforderlich.
- Arbeiten, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern (Schaffung eines Lichtschachts, sichtbare Lüftungsleitungen an der Fassade): die doppelte Mehrheit gemäß Artikel 26 kann erforderlich sein. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts von Rennes vom 5. Juli 2001 hat dieses Prinzip für eine von der Straße sichtbare Lüftung bestätigt.
Bevor Sie ein Umgestaltungsprojekt starten, überprüfen Sie auch, ob Ihre Teilungserklärung spezifische Einschränkungen vorschreibt. Einige verbieten beispielsweise jede zusätzliche Abtrennung oder Änderung der Zugänge.
Eine häufige Falle beim Kauf
Sie kaufen einen Anteil, der als “Wohnung mit Keller” beschrieben wird. Aber die Beschreibung der Teilung gibt nicht immer an, ob der Keller ein separater Anteil oder ein einfaches Zubehör mit privatem Nutzungsrecht ist. Wenn Sie planen, den Keller separat zu vermieten oder zu verkaufen, kann diese Unterlassung die gesamte Transaktion blockieren. Fordern Sie den Notar immer auf, den beschreibenden Zustand der Teilung und die Teilungserklärung vor der Unterzeichnung zu überprüfen.
Lagern im Keller: was die Teilungserklärung erlaubt und verbietet
Ein Keller in einer Eigentümergemeinschaft ist kein unbegrenzter Lagerraum. Die Teilungserklärung legt einen Rahmen fest, und die allgemeinen Vorschriften fügen strenge Verbote hinzu.
Entzündliche oder gefährliche Produkte sind in den Kellern von Gebäuden verboten. Benzinkanister, Gasflaschen, chemische Produkte: Ihre Anwesenheit setzt den Wohnungseigentümer Sanktionen aus und macht ihn im Falle eines Brandes verantwortlich.
Umweltverschmutzende Materialien (Farben, Lösungsmittel, Altöle) sind ebenfalls verboten. Was Abfälle und Sperrmüll betrifft, kann ihre Ansammlung bestraft werden, wenn sie den Verkehr behindert oder ein Gesundheitsrisiko darstellt (Vermehrung von Schädlingen, stehende Feuchtigkeit).
Eine fragwürdige Nutzung: im Keller wohnen
Es ist grundsätzlich verboten, einen Keller in einen Wohnraum umzuwandeln. Damit ein Raum bewohnbar ist, muss er Normen bezüglich Fläche, Deckenhöhe, Belüftung und natürlichem Licht entsprechen, die die meisten Keller nicht erfüllen. Jeder Versuch einer Umqualifizierung in Wohnraum erfordert eine Baugenehmigung und, in einer Eigentümergemeinschaft, eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Vermietung und Wiederverkauf eines Kellers in einer Eigentümergemeinschaft: die tatsächlichen Bedingungen
Die Vermietung Ihres Kellers ist rechtlich möglich, wenn er einen separaten privaten Anteil darstellt. In diesem Fall sind Sie frei, ihn einem Dritten (einem Nachbarn, einem externen Mieter) gegen einen passenden Mietvertrag anzubieten. Die Mietrendite eines Kellers, insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten, kann im Verhältnis zum Kaufpreis interessant sein.
Wenn der Keller mit privatem Nutzungsrecht (Gemeinschaftsbereich) ist, ist die Vermietung an einen externen Dritten in der Regel unmöglich ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung. Das Nutzungsrecht ist persönlich und an den Hauptanteil gebunden.
Für den Wiederverkauf gilt die gleiche Logik: Ein privater Anteil kann frei verkauft werden (vorbehaltlich eines möglichen Vorkaufsrechts des benachbarten Wohnungseigentümers, das in der Teilungserklärung vorgesehen ist). Ein privates Nutzungsrecht hingegen kann nicht vom Hauptanteil getrennt werden.
Überprüfen Sie vor der Investition
Bevor Sie einen Keller mit der Absicht kaufen, ihn zu vermieten, sollten Sie drei Punkte überprüfen:
- Den genauen Status im beschreibenden Zustand der Teilung (privater Anteil oder privates Nutzungsrecht).
- Eventuelle Nutzungseinschränkungen in der Teilungserklärung (einige Eigentümergemeinschaften verbieten die Vermietung an Nichtansässige).
- Den physischen Zustand des Raums: Feuchtigkeit, Belüftung, Zugang, elektrische Konformität. Eine schnelle Diagnose vermeidet unerwartete Umgestaltungskosten.
Der Keller bleibt einer der wenigen Räume in einer Eigentümergemeinschaft, in denen die Grenze zwischen Nutzungsrecht und Eigentumsrecht dauerhafte Missverständnisse schafft. Die Teilungserklärung erneut zu lesen und den beschreibenden Zustand der Teilung vor jeder Entscheidung zu überprüfen, sei es zum Lagern, Umgestalten, Vermieten oder Wiederverkaufen, bleibt der schützendste Reflex.