Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, ist oft der erste Schritt. Die eigentliche Schwierigkeit tritt auf, wenn es darum geht, die erhaltenen Mieten zu deklarieren. Zwischen der Wahl des Steuermodells, den Steuervergünstigungen und den Regeln, die sich von Jahr zu Jahr ändern, bestimmt die Immobilienbesteuerung direkt die Nettorentabilität einer Mietinvestition.
Micro-Regime oder reales Regime: die Wahl, die am meisten auf Ihre Mieteinnahmen wirkt
Bevor man sich mit den Steuervergünstigungen beschäftigt, muss eine grundlegende Frage geklärt werden. Wie werden Sie Ihre Mieten deklarieren? Zwei Regime existieren nebeneinander, und ihre Auswirkungen auf die Steuer sind sehr unterschiedlich.
Das Micro-Regime (Micro-Immobilien für die unmöblierte Vermietung, Micro-BIC für die möblierte Vermietung) wendet einen Pauschalabzug auf die erhaltenen Mieten an. Es ist einfach, schnell, aber selten geeignet, wenn Sie hohe tatsächliche Kosten haben.
Das reale Regime ermöglicht es, die tatsächlich getragenen Kosten abzuziehen: Zinsen, Instandhaltungsarbeiten, Versicherungen, Verwaltungskosten. Bei der möblierten Vermietung (LMNP) erlaubt es auch die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars, was das zu versteuernde Einkommen über mehrere Jahre hinweg auf null reduzieren kann. Um die steuerlichen Mechanismen im Zusammenhang mit Immobilien zu vertiefen, bieten die Ressourcen auf fiscal.immo detaillierte Informationen zu diesen Abwägungen zwischen den Regimen.
Das reale Regime ist fast immer vorteilhafter, sobald die Kosten den Pauschalabzug überschreiten. Haben Sie mit Kredit gekauft, Renovierungsarbeiten durchgeführt, zahlen Sie einen Verwalter? Das reale Regime erfordert eine genaue Berechnung.
LMNP und die Reintegration der Abschreibungen: was sich seit 2025 ändert
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) wurde lange Zeit als das günstigste Regime für eine Mietinvestition angesehen. Die Idee war einfach: das Objekt im realen Regime abzuschreiben, um die Besteuerung der Mieten zu senken, und dann mit dem Regime für Kapitalgewinne von Privatpersonen zu verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen berücksichtigt werden.
Dieser Mechanismus hat sich geändert. Das Finanzgesetz für 2025 sieht vor, dass die im LMNP vorgenommenen Abschreibungen nun in die Berechnung des Kapitalgewinns beim Verkauf reintegriert werden, für Verkäufe, die ab dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden. Diese Regel gilt auch für bereits vor diesem Datum abgeschriebene Objekte.
Konkret wird der steuerliche Vorteil, der während der Vermietungsphase erzielt wurde, teilweise beim Verkauf “aufgeholt”. Der Investor, der mehrere Zehntausend Euro an Abschreibungen abgezogen hat, wird sehen, dass sein zu versteuernder Kapitalgewinn entsprechend steigt.
Warum ist dieser Punkt entscheidend? Weil jede LMNP-Strategie nun eine Abwägung zwischen Steuerersparnis auf die Mieten und Besteuerung beim Verkauf integrieren muss. Eine Investition, die für eine sehr lange Zeit gehalten werden soll, bleibt vorteilhaft im realen Regime, dank der Abzüge für die Haltedauer, die letztendlich den Kapitalgewinn auslöschen. Im Gegensatz dazu verliert ein Kauf-Verkauf über einige Jahre einen großen Teil seines steuerlichen Interesses.
Immobilienverlust und Renovierungsarbeiten: ein untergenutzter Hebel
Der Immobilienverlust betrifft Eigentümer, die ein unmöbliertes Objekt im realen Regime vermieten. Wenn die abziehbaren Kosten die erhaltenen Mieten übersteigen, stellt die Differenz einen Verlust dar, der auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann, bis zu einem Betrag von 10.700 Euro pro Jahr. Der Überschuss wird auf die Immobilienerträge der folgenden zehn Jahre übertragen.
Dieser Mechanismus macht besonders Sinn, wenn Sie ein älteres Objekt kaufen, das Renovierungsarbeiten benötigt. Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsaufwendungen sind abziehbar. Ein gut abgestimmtes Renovierungsprogramm kann die Grundsteuer über mehrere Jahre hinweg auslöschen.
Einige Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Immobilienverlust funktioniert:
- Das Objekt muss unmöbliert vermietet werden, mit einem klassischen Mietvertrag, und die Beibehaltung der Vermietung für mindestens drei Jahre nach der Anrechnung des Verlusts ist obligatorisch
- Nur Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten sind abziehbar – Bau-, Wiederaufbau- oder Erweiterungsarbeiten sind nicht abziehbar
- Die Zinsen sind nur von den Immobilienerträgen abziehbar, nicht vom Gesamteinkommen – sie erzeugen daher keinen abziehbaren Immobilienverlust
Immobilienverlust oder LMNP: wie abwägen
Die Wahl zwischen unmöblierter Vermietung mit Immobilienverlust und möblierter Vermietung im LMNP hängt vom Profil des Objekts und dem Haltedauerhorizont ab. Eine alte Wohnung mit größeren Renovierungsarbeiten eignet sich natürlich für den Immobilienverlust. Eine bereits in gutem Zustand befindliche, möblierte Wohnung, die an mobile Mieter vermietet wird, tendiert eher zum LMNP.
Ein häufiger Fehler besteht darin, den LMNP-Status standardmäßig zu wählen, ohne die tatsächlichen Auswirkungen der beiden Optionen über die gesamte Haltedauer zu vergleichen. Seit der Reform von 2025 ist dieser Vergleich noch notwendiger geworden.
Grundsteuer und wiederkehrende Kosten: der blinde Fleck der Mietrentabilität
Die Leitfäden zur Immobilienbesteuerung konzentrieren sich oft auf die Steuervergünstigungen auf das Einkommen. Sie vergessen eine Belastung, die die Rentabilität jedes Jahr schmälern kann: die Grundsteuer.
Die Gemeinden haben die Möglichkeit, Steuererhöhungen unabhängig von der nationalen Neubewertung der Katasterwerte zu beschließen. Einige große Städte haben in den letzten Jahren bereits signifikante Erhöhungen vorgenommen, und weitere Erhöhungen sind mittelfristig möglich.
Überprüfen Sie vor einer Investition den Betrag der Grundsteuer des betreffenden Objekts und dessen jüngste Entwicklung. Eine Bruttorendite von einigen Punkten kann schnell schmelzen, wenn die Grundsteuer bereits mehrere Wochen Miete ausmacht.
- Fragen Sie den Verkäufer nach den letzten Grundsteuerbescheiden, um die Entwicklung über drei bis fünf Jahre zu überprüfen
- Informieren Sie sich bei der Gemeinde über geplante Überarbeitungen der kommunalen Steuersätze
- Integrieren Sie die Grundsteuer in Ihre Berechnung der Nettorentabilität, nicht nur die in den Anzeigen angegebene Bruttorendite
Die Rentabilität einer Mietinvestition wird nach Steuern und nach wiederkehrenden Kosten berechnet. Ein Objekt, das mit einer attraktiven Bruttorendite in einer Gemeinde mit hoher lokaler Besteuerung angeboten wird, kann sich als weniger rentabel erweisen als ein Objekt mit moderater Bruttorendite in einer steuerlich stabilen Stadt.
Jede Immobilieninvestition basiert sowohl auf lokalen Parametern (Grundsteuer, Mietdruck, Zustand des Objekts) als auch auf dem nationalen Steuerrahmen. Die Regelungen ändern sich, die Regime entwickeln sich weiter, und die Reform des LMNP von 2025 ist der jüngste Beweis dafür. Die richtigen Berechnungen vor dem Kauf anzustellen, bleibt der einzige Hebel, der von keinem Gesetz abhängt.
